在房地产市场,大多投资公寓的购房者并不是万恶的炒房客,大部分都是普通的购房者,他们投资公寓的目的仅是想保卫自己的资产,不想让自己多年辛苦积攒的收入被通胀吃掉。因此,这些购房者的资金实力普遍非常脆弱,这些投资资金大多是他们的全部流动资金,一旦失败便没有翻身机会。正因为此,二哥今天就为大家下面详细讲解投资公寓产品的几大缺陷,以避免大家不必要的经济损失。

一:公寓产权年限只有40-50年,土地到期需要缴纳巨额的土地出让金。

公寓

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公寓和住宅的土地是不一样的,公寓的土地性质一般是商业用地或者是综合用地,住宅的土地使用年限远超公寓,一般是70年的使用年限。简单来说:从土地产权角度来说,公寓比住宅就缩短了20-30年,将近土地三分之一的使用时间。假设未来政府要求土地产权到期统一收费,就算公寓和住宅的收的费用一致,住宅的费用也比公寓低三分之一。

根据目前已经到期住宅、公寓的政府处理案例来看,住宅是自动续期,不需要另行缴纳费用的。公寓到期,必须进行申请延长,而且需要缴纳巨额的土地续期费。

土地续期费

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住宅土地使用权到期案例:温州鹿城区600套住宅

时间:2015年

处理:不需要提出续期申请

费用:不收取任何费用

公寓土地使用权到期案例:海宁龙祥大厦

时间:2019年

处理:需要提出续期申请

费用:按照3137元/m2的补缴土地出让金,大概是总房价7.5%

以上两个案例就是最近土地使用权到期政府的处理方式,如何未来政府按照这一模式进行执行的话,公寓物业土地使用权到期后需要缴纳巨额的土地出让金,最重要的是政府对土地出让金的收取没有指定详细的标准,海宁龙祥大厦是收取了3137元/m2作为续期费,那下次是不是按照这一标准了?这对公寓物业投资而言是极大的隐患,土地出让金到期收取一次、费用收取标准的不确定极大影响了公寓物业的投资回报率。

二:公寓交易税费高昂,投资者不可能通过物业升值获得高额回报。

公寓交易税费

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公寓物业不是住宅物业,因为其用途是商业用途,政府对转手的征收的税率极高。其中增值税、土地增值税是按照物业未来升值的差价进行计算,也就是说公寓升值越多,收的税越多。

我简单举个例子让大家清楚公寓的税费有多高,假设投资客投资一套100万公寓,出手时候公寓价格上涨30%,卖130万,需要缴纳以下税费:

增值税:(130万-100万)×5%=1.5万

其他杂费:1.5万×17%=2550元

印花税:130万×0.1%=1300元

个税:130万×3%=3.9万

契税:130万×3%=3.9万

土地增值税:(130万-100万)×30%=9万

粗略算下130万公寓需要缴纳税费19万,另外还需要缴纳中介费:130万×2.5%=3.25万,剩下7.75万,如果再扣除你支付的利息,你基本没赚钱。在公寓上涨30%的时候,想通过公寓转手赚钱的可能性基本为零。

购房者要清楚,未来的房地产市场不可能像以前一样房价继续暴涨了,只会保持平稳的运行态势。而且公寓在上涨30%都不赚钱的情况下,你觉得能通过公寓升值获得收益吗?

因此,投资者希望通过公寓升值然后转手获得高额回报是非常困难的。

三:公寓贷款条件苛刻,月供压力大,利息支出巨大。

公寓贷款

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公寓属于商用物业,是银行严格监管的范围,审核十分严格,利息高昂。

首先银行对公寓物业的审核十分严格。对各种收入证明和财产证明要求很高,有拒贷的风险。

其次住宅的资金档杆远远高于公寓。因为公寓最低首付需要五成,住宅最低首付却可以做到三成。投资客如果只有50万的首付,住宅产品可以购买最大总价150万的,公寓产品只能购买最大总价100万的。同样总价的公寓和住宅,住宅支付的首付款远远低于公寓。

然后公寓贷款年限短,最多只允许贷款10年,这导致购房者月供压力非常大。假设同样贷款100万购房款,住宅物业最长能贷款39年,月供只需要5307元/月,公寓物业最长只能贷款10年,月供要达到11041元/月,购买公寓的购房者要承受巨大的资金压力。